Contratto di locazione ad uso abitativo verbale. Nullità anche se viene registrato.

Un contratto di locazione ad uso abitativo verbale è nullo e non può produrre gli effetti previsti da un contratto valido.

La legge è chiara a riguardo nell’imporre per tutti i contratti di locazione a uso abitativo il requisito della forma scritta ad substantiam, ovvero senza la forma scritta il contratto è nullo, inesistente e non produce alcun effetto giuridico.

La legge prevede la forma scritta per la validità del contratto. In assenza del requisito di forma né il proprietario dell’immobile (locatore) né l’inquilino (conduttore) possono far valere i propri diritti o le obbligazioni che normalmente discendono da un contratto di locazione regolarmente stipulato per iscritto e registrato.

Altro requisito per la validità del contratto di locazione è la registrazione dello stesso entro trenta giorni dalla sottoscrizione ma la sola registrazione di un contratto di locazione verbale non è sufficiente a far discendere gli obblighi previsti da un regolare contratto di locazione.

La registrazione del contratto di locazione all’Agenzia delle Entrate è un adempimento che rileva unicamente ai fini fiscali-amministrativi e non sana affatto la nullità del contratto dal punto di vista civilistico.

Venendo alle conseguenze pratiche si deve precisare che, se il contratto è nullo significa che non ha alcun valore e pertanto nessuna delle parti può far valere i propri diritti né innanzi l’autorità giudiziaria né tra loro stessi contraenti.

Da ciò consegue che per esempio non vi è l’obbligo di rispettare la durata minima stabilita dalla legge per la locazione, di corrispondere i canoni di locazione concordati, ecc..

Ne deriva ulteriormente che il proprietario non potrà esercitare l’azione di sfratto nei confronti dell’inquilino moroso ed ottenere anche un decreto ingiuntivo per il mancato pagamento dei canoni. Ma per la tutela dei propri interessi il locatore dovrà proporre una causa ordinaria per occupazione senza titolo e chiedere che il Giudice condanni l’inquilino al pagamento di un’indennità di occupazione oltre a rilasciare l’immobile entro il termine che il Giudice disporrà.

Al tempo stesso però l’inquilino che ha versato una qualsivoglia somma a titolo di canone di locazione nullo potrà agire giudizialmente e chiedere la restituzione di tutte le mensilità pagate indebitamente a’ sensi dell’art. 2033 c.c. (cfr. sent. Corte Appello Catanzaro n. 1074/2023, S. U. Cass. sent. n. 18214/15)